Wat als je huurwoning wordt verkocht?

Is de verhuurder verplicht om je op de hoogte te brengen? 

Hoewel het wettelijk gezien niet verplicht is om huurders in te lichten van de verkoop van een huurwoning, is het in de praktijk vaak verstandig dat verhuurders dit wel doen. Het voorkomt verrassingen voor de huurder en zorgt voor duidelijke communicatie. In tegenstelling tot in Vlaanderen is het in Brussel wel verplicht om alle huurders op de hoogte te brengen. 

Wat gebeurt er met het huurcontract? 

Het huurcontract blijft in principe van kracht wanneer de huurwoning van eigenaar wisselt. Er zijn twee mogelijke scenario's, afhankelijk of het huurcontract is geregistreerd of niet. 

• Geregistreerd huurcontract
  Als de huurovereenkomst is geregistreerd en werd gesloten vóór de verkoop van de woning, moet de koper het huurcontract naleven en de wettelijke opzegtermijn respecteren. De nieuwe verhuurder neemt alle rechten en plichten van de vorige verhuurder over, zelfs als het huurcontract bepalingen bevat over beëindiging bij vervreemding. 
• Niet-geregistreerd huurcontract 
  Bij een niet-geregistreerd huurcontract en een huurperiode van langer dan zes maanden, gelden vergelijkbare regels als bij geregistreerde contracten. Er is echter een extra opzegmogelijkheid voor de koper, bekend als het 'gunstregime'. Binnen drie maanden na het sluiten van de verkoopakte kan de nieuwe verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, maar alleen als er wettige opzegredenen zijn, zoals eigen gebruik, en mits een opzegtermijn van drie maanden. Als je minder dan zes maanden in de woning hebt gewoond, kan de nieuwe eigenaar je onmiddellijk uit de woning zetten, vooral als hij van plan is de woning zelf te betrekken. 

Lees meer over het belang van het registreren van het huurcontract.

Contract van lange duur

Als je een contract hebt voor een langere periode, bijvoorbeeld negen jaar, dan kan de verhuurder onder specifieke voorwaarden vroegtijdig beëindigen:  

• De verhuurder gaat er zelf wonen. 
• Een familielid van de verhuurder gaat er wonen, verplicht binnen het jaar voor minstens 2 jaar. 
• Grondige renovatiewerken aan het deel van de woning waar de huurder woont. 

Voor elk van deze voorwaarden moet de verhuurder een opzegtermijn van zes maanden respecteren. Let op: als de verhuurder de overeenkomst opzegt om een familielid in de woning te laten wonen of voor renovatiewerken, kan de opzegtermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste drie jaar van het contract. 

De verhuurder kan het contract ook aan het einde van elke driejarige periode opzeggen zonder specifieke reden, maar dan moet hij de huurder een vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt negen maanden huur na de eerste drie jaar en zes maanden huur na de tweede drie jaar. Hierbij geldt een opzegtermijn van zes maanden. Onwettige opzeggingen worden als nietig beschouwd. 

Contract van korte duur 

Voor contracten van drie jaar of minder heeft de verhuurder geen wettelijke basis om vroegtijdig op te zeggen, zelfs niet voor eigen gebruik. In deze gevallen kunnen partijen echter altijd in onderling overleg tot een oplossing komen. 

Heeft de huurder een voorkooprecht? 

Huurders hebben doorgaans geen voorkooprecht. Als meerdere potentiële kopers dezelfde prijs bieden als de huurder, heeft de eigenaar nog steeds de vrijheid om de woning aan een andere koper te verkopen. Het verzoek om de verkoopprijs te verminderen op basis van eerder betaalde huur is mogelijk, maar de verkoper is niet verplicht om hierop in te gaan. 

Wat met de bezichtigingen?

Vóór de daadwerkelijke verkoop van de huurwoning kunnen potentiële kopers de woning willen bezichtigen. De eigenaar moet de huurder hiervan op de hoogte stellen. In sommige huurcontracten zijn al bezoekmomenten vastgelegd. Als dit niet het geval is, kunnen huurders en verhuurders samen overeenkomen wanneer bezichtigingen kunnen plaatsvinden. Gewoonlijk moeten huurders twee tot drie bezoekmomenten per week toestaan. 

Kan de nieuwe eigenaar de huurprijs verhogen? 

Bij de verkoop van een woning wordt het huurcontract met dezelfde voorwaarden overgedragen. Je nieuwe huisbaas kan je niet plotseling op straat zetten of de huurprijs willekeurig aanpassen. 

Het recht om de huurprijs aan te passen is beperkt tot wat in de huurovereenkomst is vastgelegd. Indien de mogelijkheid tot indexering in het contract is opgenomen, kan de nieuwe verhuurder deze methode toepassen. Al is het niet toegestaan om huurprijs zonder geldige reden te wijzigen.