Mag de verhuurder de huurprijs zomaar indexeren?

Een huurindexatie kan steeds plaatsvinden. Ook al is dit niet uitdrukkelijk vastgelegd in de schriftelijke huurovereenkomst. Woninghuurovereenkomsten bevatten als het waren een stilzwijgende clausule van indexering.

De verhuurder mag wel maar maximaal éénmaal per jaar indexeren. En dat ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Hoe indexering melden?

De indexatie gaat niet automatisch. Wil de verhuurder de huurprijs indexeren, dan moet hij dit jaarlijks schriftelijk melden aan de huurder. Het verzoek heeft een beperkte terugwerkende kracht, namelijk drie maanden voorafgaand aan de maand van het verzoek. Maximaal kan dus drie maanden plus de lopende maand worden gevraagd. 

Het is aangewezen om de indexaanpassing per aangetekend schrijven te vragen, omdat je als verhuurder de datum moet kunnen bewijzen waarop het verzoek werd gedaan.

Tijdelijke, nieuwe regelgeving

Van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 was er een tijdelijke, nieuwe regelgeving. De mogelijkheid tot huurindexatie was toen beperkt voor energieverslindende woningen. Voor huurwoningen met EPC-label E of F mocht er niet geïndexeerd worden. Voor EPC-label D mocht er maximaal aan 50% worden geïndexeerd. Was er geen EPC, dan mocht er ook niet geïndexeerd worden totdat de verhuurder een energieprestatiecertificaat kon voorleggen. 

Huidige regeling

Deze regeling liep af op 31 oktober 2023. Sindsdien is er opnieuw een volwaardige indexatie mogelijk, zonder rekening te houden met EPC-labels. Maar dit gebeurt wel volgens een aangepaste formule zodat bij energieverslindende huizen de verloren gegane indexering niet achteraf ingehaald kan worden.  Er wordt een correctiefactor toegekend aan de indexatieformule. Hierdoor wordt de gestegen index uit de periode van 1 oktober tot en met 30 september 2022 niet in aanmerking genomen. Zo krijgen huurders na één jaar niet ineens een zeer hoge huurprijs.

Huurindexering berekenen

De huurwetgeving voorziet in een verplichte formule om de huurindexatie te berekenen:

geïndexeerde huur = (basishuurprijs x nieuwe index) / aanvangsindex

• basishuurprijs: huurprijs zonder kosten/lasten
• aanvangsindex: gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de ondertekening van de huurovereenkomst. Gaat het om een huurcontract getekend na 31 december 2018, dan het de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. 
• nieuwe index: gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst

De gezondheidsindex kan je vinden op de website van de FOD Economie. 

Je kan zelf ook online de indexering berekenen met de huurcalculator van de federale overheid. Gaat het om een woning zonder EPC of met EPC-label D, E of F, dan moet je de indexering berekenen volgens een aangepaste formule (correctiefactor). Je vindt hiervoor ook een berekeningstool op de website van de federale overheid.