Kan je de huurprijs herzien?

Bij huurovereenkomsten van korte duur ligt de huurprijs altijd vast en is een herziening dus onmogelijk. Voor huurovereenkomsten van negen jaar of langer is een huurprijsherziening mogelijk via onderling akkoord tussen huurder en verhuurder of via gerechtelijke weg. 

Onderling akkoord

Je kan onderling afspreken om de huurprijs te verhogen of te verlagen. De huurprijs kan wel enkel herzien worden op het einde van elke driejarige periode. De aanvraag moet gebeuren tussen de negende en de zesde maand voor het verstrijken van een driejarige periode. Je doet de aanvraag best via aangetekend schrijven. 

Bereik je een akkoord, dan kan je de nieuwe huurprijs schriftelijk vastleggen in een addendum bij de woninghuurovereenkomst en laat je dit addendum ook registreren. 

Gerechtelijke weg

Wordt er geen akkoord bereikt, kan je via de gerechtelijke weg een herziening vorderen via de vrederechter. Wil je een vordering voor een gerechtelijke huurprijsherziening indienen, dan kan dat alleen tussen de negende en de zesde maand voor het verstrijken van een driejarige periode. De vrederechter is niet verplicht om de herziening toe te kennen en kan de nieuwe huurprijs vrij bepalen. 

De nieuwe huurprijs is in principe van toepassing vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. Maar de vroegere huurprijs kan ook worden gevorderd tot op de dag van de definitieve beslissing.

De vrederechter zal de herziening enkel toestaan in een van deze twee gevallen:

• Nieuwe omstandigheden waardoor de normale huurwaarde van de woning ten minste 20% hoger of lager ligt dan de huurprijs op het tijdstip van het indienen van het verzoek aan de rechter.  De huurder of verhuurder moet aantonen dat deze stijging of daling te wijten is aan een nieuwe omstandigheid. Het gaat dan om een objectieve omstandigheid niet veroorzaakt door persoonlijk toedoen van huurder of verhuurder, die niet kon worden voorzien ten tijde van het afsluiten van de huurovereenkomst en die niet in aanmerking kon worden genomen voor de bepaling van de huurprijs. Het kan bijvoorbeeld gaan om een verbetering of verslechtering van de woonomgeving (opening of sluiting van een winkelcentrum in de buurt of scholen, …)
• Renovatiewerken waardoor de normale huurwaarde van de woning met ten minste 10% is gestegen door werken die op kosten van de verhuurder zijn uitgevoerd. Het gaat in dit geval altijd om een verhoging. Deze herziening geldt echter niet voor werken die noodzakelijk zijn om te voldoen aan de minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Ook onderhouds- en herstellingswerken die de verhuurder moet uitvoeren, gelden niet als reden om de huurprijs te herzien.

Energiebesparende werken

Het Vlaams Woninghuurdecreet bevat nog een uitzonderingsregime in het geval van uitvoeren van energiebesparende werken door de verhuurder. In dit geval mag je het verzoek tot herziening op elk ogenblik indienen en dus niet enkel tussen de negende en de zesde maand voor het verstrijken van een driejarige periode. 

Wel is vereist dat de normale huurwaarde van de woning met minstens 10% is gestegen ten opzichte van de huurprijs op het tijdstip van het indienen van het verzoek.

Onder energiebesparende investeringen worden investeringen begrepen die de energieprestatie van de woning verbeteren. Gaat het om energiebesparende investeringen die nodig waren om te voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten (dakisolatie en dubbel glas), dan kan de verhuurder geen herziening van de huurprijs vragen.

Opgelet: herziening is niet hetzelfde als indexering van de huurprijs.