Hoeveel eigen inbreng nodig om een woning te kopen?

De gangbare regel is dat je 20% van de aankoopprijs zelf moet kunnen voorleggen. Voor de overige 80% kan je naar de bank voor een lening. Stel dat je een appartement van 220.000 euro wil kopen, dan zou je dus 44.000 euro zelf moeten ophoesten en de overige 176.000 euro lenen. 

Hypothecaire lening

Deze 20-80-formule is weliswaar geen ijzeren wet. Je vindt wel degelijk nog steeds banken die bereid zijn om meer dan 80% te lenen. Zelfs de volledige koopsom financieren, blijft op zich mogelijk.

De Nationale Bank heeft de banken wél opgeroepen om zeer voorzichtig te zijn. Als iemand zijn lening niet kan afbetalen en de bank moet de woning verkopen, dan heeft ze meer kans om het volledige uitstaande bedrag te recupereren indien die maar voor 80% werd beleend. Bij een 100%-belening is die garantie er niet.

De Nationale Bank wil dat de commerciële banken bij 100%-leningen zelf een grotere buffer aanleggen, voor mocht er toch iets fout lopen met de lening. En dat zorgt dan weer voor hogere kosten, waardoor kredietnemers die een hoger percentage willen lenen ook meer intrest moeten betalen. Wie 100% van de waarde van zijn woning moet lenen, krijgt met andere woorden een slechtere rentevoet dan wie dat voor hoogstens 80% moet doen.

Terugbetaling

Voor de bank is de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemers belangrijker dan de eigen inbreng. Het principe dat de afbetaling niet meer dan een derde van het inkomen mocht opsouperen, is intussen wat gedateerd. Deze stelregel wordt meer en meer verlaten. Hoe hoger het inkomen, hoe minder relevant dat principe wordt.

Wat meer telt, is wat de consument na de betaling van zijn of haar lening overhoudt om van te leven. Voor koppels geldt daar 1.200 euro per maand, voor alleenstaanden 1.000 euro per maand. Wat kandidaat-kredietnemers verdienen is dus ook van tel.

Aankoopkosten woning

Er komen bij de aankoop van een pand ook heel wat andere extra kosten kijken. We sommen ze graag voor je op.

1. De registratierechten of verkooprechten
   Bij elke registratie van een akte moet je in België belastingen betalen, de registratierechten of verkooprechten Het bedrag van deze extra aankoopkosten hangt af van de regio van jouw woning. Voor een bestaand huis bedragen deze belastingen in Vlaanderen sinds 1 januari 2022 3% van de verkoopprijs en 12,5% in Brussel en in Wallonië. Koop je een nieuwbouw of een huis dat nog in aanbouw is? Dan kan je vragen om de verkoop onder de btw-verplichting te laten vallen. Op die manier betaal je enkel registratierechten op de grond en btw op het huis. Registratierechten worden steeds via de notaris betaald.
    
2. De notariskosten 
   Bij de aankoop van een huis speelt de notaris een belangrijke rol. Hij zorgt ervoor dat een aantal administratieve formaliteiten in orde gebracht worden. Hierbij komen ook een aantal kosten kijken. Om een aankoopakte op te stellen, moet de notaris verschillende zaken opzoeken en bepaalde documenten opvragen: bodemattest, stedenbouwkundige opzoekingen … De kosten hiervan worden aan de koper doorgerekend. Hiervoor bestaan geen vastgelegde bedragen. De kosten worden bepaald door de complexiteit van het dossier en de tarieven in de streek.
   
   Het ereloon is het bedrag dat een notaris aanrekent voor het opstellen van de akte en de begeleiding van de aankoop van de woning. Het ereloon werd door middel van berekeningsschijven in een Koninklijk Besluit vastgelegd. Het bedrag van het ereloon is degressief: hoe hoger de schijf waarbinnen de aankoopprijs valt, hoe lager het percentage dat de notaris als ereloon kan aanrekenen. Hou er ook rekening mee dat er bovenop het ereloon, nog een btw van 21% moet betaald worden. Wie een huis koopt, klopt quasi altijd aan bij de bank voor een hypothecaire lening. Deze lening moet geregistreerd worden door een notariële akte, waarbij ook enkele kosten komen kijken.
    
3. De onroerende voorheffing
   De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die je moet betalen als eigenaar van een woning. Op basis van de aard van het pand dat je bezit en de samenstelling van je gezin wordt aan je huis een fictieve huurwaarde toegekend, het kadastraal inkomen. Op basis van dit kadastraal inkomen wordt dan de onroerende voorheffing voor je huis berekend.
    
4. Diverse, variabele kosten
   Naast deze algemene extra kosten bij aankoop van een woning komen er nog een aantal variabele kosten kijken waarmee je best rekening houdt bij het opstellen van je budget.

• Verzekeringskosten: schuldsaldoverzekering, brandverzekering, …
• Verhuiskosten
• Onderhoudskosten
• Kosten verbonden aan de mede-eigendom (bij de aankoop van een appartement)
• Vaste kosten
   

Samengevat

• we raden aan om 20% van de aankoopprijs in eigen portefeuille te hebben
• de rest kan je lenen bij de bank
• houd rekening met andere extra kosten:

1.  Registratierechten
2. Notariskosten
3. Onroerende voorheffing
4. Diverse, variabele kosten zoals verzekeringskosten, verhuiskosten, …

Het is belangrijk om rekening te houden met al deze kosten wanneer je een huis gaat kopen. Op die manier kom je niet voor onaangename verrassingen te staan. 

Hulp nodig bij de berekening van je kosten bij de aankoop van een woning? Je makelaar helpt je graag op weg.