Zonevreemde woning kopen

Wat betekent zonevreemde woning?

Een zonevreemde woning is een woning die volgens het gewestplan niet in de juiste bestemming ligt. Dit betekent bijvoorbeeld dat een woning in een recreatiegebied, landbouwgebied of natuurgebied staat, terwijl daar volgens de regels eigenlijk geen woningen mogen komen.

Basisrechten zonevreemde woningen

• Verbouwen: aanpassingen binnen het bestaande bouwvolume
• Herbouwen: slopen en opnieuw (op dezelfde plaats) opbouwen, mits het aantal woongelegenheden niet toeneemt
• Uitbreiden: Het gebouw groter maken, mits het bouwvolume beperkt blijft  tot 1000 m³ zonder opslitsing in woonunits
• Creatie van een zorgwoning: Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om een zorgwoning bij te bouwen

Risico zonevreemde woning

Sommige banken zijn terughoudend om een lening te geven voor een zonevreemde woning, omdat ze de waarde en verkoopbaarheid minder zeker achten. Zonevreemde woningen kunnen moeilijker verkocht worden, omdat potentiële kopers zich bewust zijn van de beperkingen. De waarde van een zonevreemde woning kan daardoor lager liggen dan die van een vergelijkbare woning op een vergunde locatie.

Hoe weet je of de zonevreemde woning is vergund?

Om te weten of een zonevreemde woning vergund is, kun je het volgende doen:

Raadpleeg het stedenbouwkundig attest:

Het stedenbouwkundig attest geeft een overzicht van de vergunningen die voor een bepaald perceel of gebouw zijn verleend. Je kunt dit attest aanvragen bij de gemeente waar de woning gelegen is.

Neem contact op met de gemeente:

De gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening of stedenbouw kan je informeren over de vergunningsstatus van de woning. Zij hebben toegang tot de bouwdossiers en kunnen je specifieke vragen beantwoorden.

Raadpleeg het bouwdossier:

Als je meer gedetailleerde informatie nodig hebt, kun je het bouwdossier opvragen. Dit dossier bevat alle plannen, vergunningen en correspondentie met betrekking tot de bouw van de woning.

Verbouwen zonevreemde woning

Voor het verbouwen van een zonevreemde woning heb je een vergunning nodig van je gemeente. Dit geldt voor structurele werken die de stabiliteit van het gebouw beïnvloeden, zoals het (gedeeltelijk) vervangen van draagbalken, het dak of draagmuren. Hier zijn enkele vergunningsvoorwaarden aan verbonden:

• De woning is voor het merendeel vergund en in redelijke staat (geen krot zonder stabiliteit).
• De verbouwing heeft geen negatieve impact op de ruimtelijke ordening.
• Behoud en niet vergroten van het aantal wooneenheden.

Wil je bij de verbouwing een stuk uitbreiden, dan moet je rekening houden met de specifieke bestemming. Uitbreiden is niet mogelijk in kwetsbaar en recreatiegebied. Renovatiewerken binnen het bestaande bouwvolume zijn wel vergund.

Zwembad agrarisch gebied

Zwembaden of zwemvijvers zijn in strijd met de bestemming agrarisch gebied en worden niet gedekt door de basisrechten voor zonevreemde constructies. Als er al 80 m² aan niet-overdekte verharding aanwezig is, krijg je geen vrijstelling van vergunning. Om een zwembad aan te leggen, moet de totale oppervlakte van de niet-overdekte constructies in de zij- en achtertuin onder de 80 m² worden gebracht.

Herbouwen zonevreemde woning

Ook voor het afbreken en heropbouwen van een zonevreemde woning heb je een bouwvergunning nodig. Dezelfde voorwaarden als bij het verbouwen van zonevreemde woningen gelden hier:

De woning moet hoofdzakelijk een vergunde constructie zijn zonder in verval of verkrotting te verkeren. De goede ruimtelijke ordening mag niet in gedrang komen. Je mag maximaal tot 1000 m³ bouwvolume zetten.

Het is niet vergund als je herbouwt of uitbreidt in ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals parkgebied en recreatiegebied.

Herstel na brand

Wanneer een zonevreemde woning uitbrandt, kun je een vergunning krijgen bij je gemeente indien je voldoet aan deze voorwaarden:

• De woning was het afgelopen jaar bewoond.
• De vergunningsaanvraag moet binnen 3 jaar na uitbetaling van de verzekering of binnen 5 jaar na de brand als er geen verzekering tussenkomt worden ingediend.
• Het (her)bouwvolume is beperkt tot maximaal de voorgaande vergunde constructie of maximaal 1.000 m³ bouwvolume.
• Het aantal wooneenheden blijft hetzelfde als voor de brand.

Waarop moet je letten bij de aankoop?

Vastgoedmakelaar en ingenieur Danny De Pauw verkoopt met Agro Vastgoed al meer dan 40 jaar: hoeves, agragische gronden, landbouwbedrijven,.. en ook zonevreeemde woningen. Hij adviseert kopers om te vragen naar:

• Vergunningen: controleer of er ooit een omgevingsvergunning is verleend (van de gemeente) voor de bouw van de woning
• Hoofdzakelijk stedenbouwkundig vergund is en wat de functie was op 9/9/1987
• Gebouwd volgens de de vergunning of afwijkingen van het bouwplan: onderzoek of de woning gebouwd is volgens de verkregen vergunning
• Mogelijke regularisatie: Informeer bij de gemeente of er mogelijkheden zijn om de zonevreemde situatie te regulariseren

Schakel een gespecialiseerde vastgoedmakelaar in bij de verkoop en aankoop van zonevreemde woningen.

Belangrijkste vragen om te stellen aan de vastgoedmakelaar:

• Is er ooit een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van de woning?
• Zijn er ooit verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd aan de woning?
• Zijn er plannen om de omgeving ruimtelijk te herinrichten?
• Zijn er beperkingen op het gebruik van de woning?

Het kopen van een zonevreemde woning is geen eenvoudige beslissing. Het is belangrijk om je goed te informeren over de specifieke situatie van de woning en de mogelijke gevolgen. Raadpleeg zeker een vastgoedprofessional om je hierbij te begeleiden.