Huis kopen: deze belastingen moet je betalen

Registratierechten

Koop je een bestaande woning, dan moet je bij de aankoop verkooprechten – beter gekend als registratierechten – betalen. Het verkooprecht bedraagt een bepaald percentage van de aankoopsom. In Vlaanderen gaat het om 3% voor de enige gezinswoning. Koop je een woning die ingrijpend energetisch gerenoveerd (maximaal E-peil van 60) wordt, dan betaal je 1% registratierechten. Dat is ook het geval voor een woning die gesloopt en heropgebouwd wordt.

Btw bij nieuwbouw

Wanneer je een nieuwe woning van een bouwpromotor koopt, dan moet je btw betalen in plaats van registratierechten. Het normale tarief is 21%. Koop je een nieuwe sociale woning van het OCMW, dan betaal je hierop 12% btw. Koop je een nieuwbouw bij een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of bij een door hen erkende maatschappij voor sociale huisvesting, dan betaal je 6% btw. 

Voor sloop en heropbouw geldt ook een btw-tarief van 6%.  Hier zijn wel een aantal sociale voorwaarden aan verbonden. Zo moet je een particuliere bouwer zijn en slopen en bouwen op je eigen bouwgrond, samen met een of meer aannemers. De woning die wordt gesloopt en heropgebouwd moet vijf jaar als enige en eigen woning dienen of moet langdurig verhuurd worden in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid. De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200m².

Koop je een woning om te slopen en herop te bouwen via een bouwpromotor of projectontwikkelaar? Werd de omgevingsvergunning aangevraagd voor 1 juli 2023, dan betaal je dankzij een tijdelijke overgangsmaatregel nog 6% btw. Werd de vergunning na die datum aangevraagd, dan moet je sinds 1 januari 2024 21% btw betalen.

Voor particulieren en rechtspersonen in de 32 centrumsteden* is er ook een speciale overgangsregeling. Zij kunnen blijven genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop- en heropbouwprojecten op voorwaarde dat de vergunning hiervoor voor 1 januari 2024 werd aangevraagd. Dit verlaagde tarief is ook van toepassing op alle facturen en betalingen die voor eind 2024 werden gedaan.

Ook als je zelf je nieuwe woning verkoopt, kan je dat doen met btw. Dit moet je dan wel vermelden in de voorlopige verloopovereenkomst.

Op de grond bij een nieuwe woning is in principe 21% btw verschuldigd. Hier gelden wel drie voorwaarden. 

1. Het is toegelaten om op de grond te bouwen en de woning wordt verkocht met btw 
2. De grond en de woning worden verkocht door één en dezelfde persoon.  
3. De grond wordt samen met de woning overgedragen. 

Als deze drie voorwaarden niet vervuld zijn, dan betaal je registratierechten op de grond. In Vlaanderen bedragen deze 10% van de aankoopprijs.

Onroerende voorheffing

Als eigenaar van een woning moet je een jaarlijkse belasting betalen: de onroerende voorheffing. In de volksmond spreekt men ook wel van grondbelasting of grondlasten. Op basis van de aard van het pand dat je bezit en de samenstelling van je gezin wordt aan je huis een fictieve huurwaarde toegekend, het kadastraal inkomen (KI). Op basis van dit kadastraal inkomen wordt de onroerende voorheffing voor je huis berekend.

In sommige gevallen heb je recht op vermindering van onroerende voorheffing:

• Energiezuinige woning
  Bij sloop en heropbouw (vervangingsbouw) en bij ingrijpende energetische renovaties krijg je een vermindering. Het E-peil bepaalt of een gebouw energiezuinig is of niet. Om de korting te bekomen moet niet alleen voldaan zijn aan het E-peil, maar aan alle EPB-eisen. De korting wordt in dit geval automatisch toegekend.
• Personen met een handicap
  Zijn er gezinsleden met een handicap dan kan je ook een vermindering krijgen. De vermindering wordt toegekend als er op 1 januari van het aanslagjaar een persoon met een handicap zijn officiële woonplaats in de woning heeft. 
• Kinderen
  Ook wie kinderen heeft komt in aanmerking voor vermindering. Deze vermindering wordt toegekend als er op een adres op 1 januari van het aanslagjaar minstens twee kinderen gedomicilieerd zijn binnen hetzelfde gezin die recht hebben op gezinsbijslag (de vroegere kinderbijslag). Het voordeel bevat 8 euro forfaitair per kind. Dat basisbedrag wordt vermeerderd met de gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Voor kinderen met een handicap wordt de vermindering verdubbeld.
• Bescheiden woning
  Voor een bescheiden woning waarin je zelf gedomicilieerd bent, kan je een vermindering van 25% van de onroerende voorheffing krijgen. Ben je eigenaar of mede-eigenaar van meerdere woningen, dan kom je mogelijk niet in aanmerking voor deze vermindering. Het totale niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van al je onroerende goederen gelegen in het Vlaams gewest, mag maximaal 745 euro bedragen.

Tip!
Bij aankoop van een woning zal de vastgoedmakelaar je een overzicht bezorgen van alle kosten die erbij komen kijken, dus ook van de belastingen die je moet betalen. Hij zal je meer uitleg over waarom en hoeveel je moet betalen, en zal je er ook op wijzen als je recht hebt op vermindering. Ook met vragen omtrent belastingen kan je steeds bij hem terecht. Vind je makelaar op Spotto.

Lees ook
Registratierechten meenemen bij aankoop nieuwe woning? Dit kan enkel nog in 2023
Vermindering van onroerende voorheffing. Voor wie?

*32 centrumsteden: Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst