Wat is recht van opstal?

Recht van opstal definitie

Bij recht van opstal bezit je gebouwen of beplantingen op de grond van iemand anders. De persoon die de eigenaar van de grond is, is de opstalgever. De persoon die het recht verkrijgt, is de opstalhouder. Het kan zowel gaan om reeds bestaande gebouwen of beplantingen, maar je kan als opstalhouder ook nieuwe gebouwen of beplantingen oprichten. 

Het opstalrecht kan niet langer duren dan 99 jaar. Een opeenvolging van opstalrechten van kortere duur is ook mogelijk, zolang deze samen de maximumduur niet overschrijden. Er zijn echter drie uitzonderlijke gevallen waarbij het opstalrecht eeuwigdurend kan zijn: 

• opstalrecht bestemd voor doeleinden van openbaar domein
• opstalrechten die horen bij een erfdienstbaarheid 
• opstalrechten die een volumevoordeel mogelijk maken door gebouwen met verschillende functies/volumes te stapelen. Met dit laatste wil de overheid de beschikbare ruimte, die vandaag schaars is, optimaal en duurzaam benutten. 

Rechten en plichten van de opstalhouder

Als opstalhouder moet je een vergoeding betalen aan de eigenaar indien dit zo is overeengekomen: de opstalvergoeding. Ook moet je de belastingen betalen op de (opgerichte) gebouwen.

Je hebt het recht om de reeds bestaande gebouwen of beplantingen weg te nemen. Hiervoor moet je wel de waarde ervan vergoeden aan de opstalgever.

Je kan ook zelf gebouwen of beplantingen oprichten op de grond. Maar op het einde van het opstalrecht moet je de grond herstellen in zijn oorspronkelijke staat. Dat betekent dat je de zelf opgerichte gebouwen en beplantingen moet wegnemen.

Eindigt het opstalrecht, dan wordt de eigenaar (de opstalgever) eigenaar van de bebouwingen en beplantingen op zijn grond. De grondeigenaar moet hiervoor wel een vergoeding betalen, tenzij dit anders is overeengekomen.

Rechten en plichten van de opstalgever

De opstalgever blijft grondeigenaar, dus de grond blijft zijn eigendom. Hij heeft recht op een vergoeding voor de reeds bestaande gebouwen en beplantingen, maar ook voor gebouwen en beplantingen die nieuw worden opgericht.

Voorbeelden recht van opstal

Het opstalrecht wordt vaak toegepast bij de bouw van een ondergrondse garage onder de grond van iemand anders. De opstalhouder wordt dan eigenaar van de garage, terwijl de grond de eigendom blijft van de oorspronkelijke eigenaar. Ook gebeurt het dat een grondeigenaar een recht van opstal verleent aan een bouwpromotor die dan een appartementsgebouw op zijn grond opricht.