Het verschil tussen recht van erfpacht en recht van opstal

Recht van erfpacht

Erfpacht houdt in dat iemand het volle genot heeft van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. De persoon die het recht verleent is de erfpachtgever. De persoon die het recht krijgt, is de erfpachter. Vroeger diende de erfpachter een jaarlijkse vergoeding te betalen aan de eigenaar, maar vandaag hoeft dit niet meer en is het mogelijk om een erfpachtrecht te vestigen tegen een eenmalige vergoeding. Deze is dan te betalen bij het begin of aan het einde van de erfpacht.

Als erfpachter heb je recht op de huurinkomsten en andere inkomsten van het vastgoed, maar je bent ook verplicht om alle herstellingen uit te voeren, zodat het pand niet in waarde vermindert. De erfpachtgever van zijn kant moet de erfpachter vergoeden voor de bouwwerken en de beplantingen opgericht binnen de grenzen van zijn recht. Dit wordt verantwoord door de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking.

De minimumtermijn voor een erfpacht bedraagt 15 jaar, de maximumtermijn 99 jaar. Voor doeleinden van openbaar domein kan het erfpacht eeuwigdurend zijn.  Op het einde van de erfpacht gaat het eigendomsrecht van het onroerend goed over naar de eigenaar. 

Recht van opstal

Een recht van opstal betekent dat iemand het recht heeft om gebouwen of beplantingen te bezitten op de grond van iemand anders. De persoon die de eigenaar van de grond is, is de opstalgever. De persoon die het recht verkrijgt, is de opstalhouder. Deze laatste moet een vergoeding betalen indien dit zo is overeengekomen. Ook zal hij de belastingen op de opgerichte gebouwen moeten betalen.

Het opstalrecht kan niet langer duren dan 99 jaar. Een opeenvolging van opstalrechten van kortere duur is ook mogelijk, zolang deze samen de maximumduur niet overschrijden. Er zijn echter drie uitzonderlijke gevallen waarbij het opstalrecht eeuwigdurend kan zijn: opstalrecht bestemd voor doeleinden van openbaar domein, opstalrechten die horen bij een erfdienstbaarheid en opstalrechten die een volumevoordeel mogelijk maken door gebouwen met verschillende functies/volumes te stapelen. Met dit laatste wil de overheid de beschikbare ruimte, die vandaag schaars is, optimaal en duurzaam benutten. 

Wanneer het opstalrecht eindigt, dan wordt de eigenaar van de grond (de opstalgever) eigenaar van de bebouwingen en beplantingen op zijn grond. De grondeigenaar moet hiervoor een vergoeding betalen, tenzij dit anders is overeengekomen.

Tip!
Koop of verkoop je een woning waarop een recht van erfpacht of een recht van opstal rust, dan zal de vastgoedmakelaar je hierover informeren en uitleggen welke gevolgen dit heeft voor jou. Vind je makelaar op Spotto.

Lees ook
Wat is erfpacht?