Verborgen gebreken na aankoop huis: wat nu?

Wat is een verborgen gebrek?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat je als koper pas vaststelt na aankoop van de woning. Het zijn zaken die je bij een normale bezichtiging niet opmerkt, maar achteraf wel voor onaangename verrassingen kunnen zorgen. 

Het gaat om gebreken die de woning ongeschikt maken voor gebruik, of om gebreken die het gebruik in die mate verminderen dat de koper de woning niet of tegen een lagere prijs zou gekocht hebben mocht hij er op voorhand van geweten hebben.

Wie is verantwoordelijk?

Wettelijk gezien is de verkoper verplicht om de koper te vrijwaren van verborgen gebreken. Dit is de vrijwaringsplicht. 

Als koper kan je echter niet zomaar om het even welk gebrek aangrijpen om de verkoper verantwoordelijk te stellen. Er zijn vier voorwaarden waaraan voldoen moet zijn:

• De verkochte woning moet gebrekkig zijn. Er bestaat geen wettelijke definitie van het begrip ‘gebrek’, maar er zijn meerdere opvattingen mogelijk. Zo kan het gaan om huiszwam of een lekkende leiding. Het kan ook zijn dat de woning op zich niet gebrekkig is, maar niet beantwoordt aan het gebruik dat de koper voor ogen heeft.
• Het gebrek moet verborgen zijn. Dit betekent dat het door een normale en aandachtige koper niet zou worden opgemerkt. Zichtbare gebreken die de kandidaat-koper tijdens de bezichtiging had kunnen vaststellen, vallen niet onder de vrijwaringsplicht.
• Het gebrek moet voldoende ernstig zijn. Als het gebrek gemakkelijk of snel kan worden hersteld zonder zware kosten, dan komt dit niet in aanmerking als verborgen gebrek.
• Het gebrek moet reeds aanwezig zijn op het ogenblik dat het risico overgaat op de koper. Dit betekent niet dat het gebrek zich al volledig gemanifesteerd heeft, maar het moet ten minste al in de kiem aanwezig zijn. De bewijslast hiervoor ligt bij de koper. In de praktijk is het zeer moeilijk om dit te kunnen bewijzen. Daarom heeft de rechtspraak een vermoeden van ‘anterioriteit’ in het leven geroepen: wanneer de koper de woning op normale wijze heeft gebruikt en indien alle andere oorzaken kunnen worden uitgesloten, dan wordt aangenomen dat het gebrek reeds bestond op het ogenblik van de eigendomsoverdracht.

Wat zijn je rechten als koper?

Wil je als koper een vordering wegens verborgen gebreken instellen, dan kan je kiezen uit twee opties:

• teruggave van de woning in ruil voor terugbetaling van de verkoopprijs en bijkomende kosten
• behoud van de woning mits prijsvermindering. Als koper heb je dan recht op het verschil tussen de betaalde koopprijs en de prijs die je zou betaald hebben indien je het gebrek op voorhand had gekend

Het is belangrijk dat je deze vordering zo snel mogelijk instelt, dit om bewijsproblemen te vermijden. 

Woningen op plan of sleutel-op-de-deurwoningen jonger dan tien jaar vallen volgens de Wet Breyne onder de aansprakelijkheid voor aannemers en architecten. Ernstige constructiefouten die de stabiliteit en de bewoonbaarheid van de woning in gevaar brengen, vallen onder deze tienjarige aansprakelijkheid. Koop je dus zo'n woning jonger dan tien jaar, dan kan je je hierop nog beroepen.

Exoneratiebeding verborgen gebreken

De wettelijke regeling rond verborgen gebreken is niet van dwingend recht. Dit betekent dat partijen hierover contractuele vrijheid hebben. In de praktijk wordt hiervan afgeweken door in de verkoopovereenkomst een standaardbepaling op te nemen dat de woning wordt verkocht met alle zichtbare en verborgen gebreken. Men spreekt dan van een exoneratiebeding.

Zo’n exoneratiebeding sluit wel enkel de vrijwaringsplicht van de verkoper uit indien de verkoper het gebrek niet kende. Was de verkoper op de hoogte van het verborgen gebrek en heeft hij dit te kwader trouw verzwegen, dan kan hij zich hier niet op beroepen. Daarom is het aangeraden om in de verkoopovereenkomst een verklaring van de verkoper op te nemen dat hij geen kennis heeft van verborgen gebreken, of de verborgen gebreken op te lijsten waarvan hij wel kennis heeft.

In de praktijk is het niet zo evident om als koper kwade trouw van de verkoper te bewijzen. Je moet immers kunnen aantonen dat de verkoper op het ogenblik van de verkoop de gebreken kende of behoorde te kennen. Indien de verkoper te kwader trouw handelde, dan kan je als koper bovenop de vorderingsmogelijkheden nog een bijkomende schadevergoeding vragen. 

Voorbeelden verborgen gebreken

• een vochtprobleem bij zware regenval
• een lek in de ondergrondse leidingen
• houtworm in het dakgebinte
• gevelstenen die afbrokkelen omdat ze onvoldoende waterbestendig zijn
• verwarming die niet goed werkt
• gebrekkige fundering

Tip!
Om te vermijden dat je na je intrek met verborgen gebreken wordt geconfronteerd, is het nuttig om je te laten bijstaan door een expert tijdens de bezichtiging. Ook de vastgoedmakelaar kan hierbij helpen. Hij beschikt over voldoende kennis en deskundigheid waardoor het risico op verborgen gebreken wordt beperkt.  Vind je makelaar op Spotto.