Nieuwe regels die zich laten voelen in jouw portemonnee

(VER)BOUWEN

Btw-tarief 6% voor sloop en heropbouw valt weg voor projectontwikkelaars

De federale regering heeft beslist om de btw-verlaging van 21% naar 6% voor sloop en heropbouw op permanente basis in te voeren. Hier zijn wel een aantal sociale voorwaarden aan verbonden. Zo moet je een particuliere bouwer zijn en slopen en bouwen op je eigen bouwgrond, samen met een of meer aannemers. De woning die wordt gesloopt en heropgebouwd moet vijf jaar als enige en eigen woning dienen of moet langdurig verhuurd worden in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid. De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200m².

Koop je een woning om te slopen en herop te bouwen via een bouwpromotor of projectontwikkelaar? Werd de omgevingsvergunning aangevraagd voor 1 juli 2023, dan betaal je dankzij een tijdelijke overgangsmaatregel nog 6% btw. Werd de vergunning na die datum aangevraagd, dan moet je vanaf 1 januari 2024 21% btw betalen.

Voor particulieren en rechtspersonen in de 32 centrumsteden* is er ook een speciale overgangsregeling. Zij kunnen blijven genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop- en heropbouwprojecten op voorwaarde dat de vergunning hiervoor voor 1 januari 2024 werd aangevraagd. Dit verlaagde tarief is ook van toepassing op alle facturen en betalingen die voor eind 2024 werden gedaan.

Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd verlengd

De Vlaamse regering besliste op 13 oktober 2023 definitief om de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie voor onbepaalde tijd te verlengen en dit voor het hele Vlaamse grondgebied. De premie was aanvankelijk voorzien tot en met 31 december 2023, maar werd dus permanent ingevoerd. 

Deze Vlaamse sloop- en heropbouwpremie kan slechts per bouwproject worden verkregen, ook al gaat het om verschillende gebouwen. De premie bedraagt 10.000 euro voor de omgevingsvergunningsaanvragen sinds 1 januari 2021. 

De premie geldt enkel voor gebouwen waar het verlaagd tarief voor sloop en heropbouw van 6% (zie boven) niet van toepassing is. Wie uit de boot valt voor de 6% btw zal zich dus voortaan moeten wenden tot de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie. Deze premie kan je online aanvragen. Op de website van de Vlaamse overheid lees je hoe je dit doet. 

Mijn VerbouwPremie verlengd

Sinds 1 oktober 2022 kan je beroep doen op de Mijn VerbouwPremie om je woning of appartement te verbouwen. Deze premie hangt af van je inkomenscategorie. Als je tot de laagste categorie behoort, ontvang je maximaal vijftig procent van je factuur als premie. Behoor je tot de middelste inkomenscategorie, dan krijg je maximaal 35 procent van het factuurbedrag terug.

De Vlaamse regering heeft die percentages van de Mijn VerbouwPremie voor beide inkomenscategorieën verlengd tot eind 2024. Goed nieuws dus voor verbouwers en aannemers die een woning energiezuiniger willen maken. Op de website van de Vlaamse overheid kan je de Mijn Verbouwpremie aanvragen.

Opgelet! De nieuwe aanvraagprocedure voor de Mijn VerbouwPremie in de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen zal echter pas in het voorjaar van 2024 operationeel zal zijn. De lancering werd eerder om technische redenen al verschillende keren opgeschoven. Je wacht best om de premieaanvraag voor werken aan gemeenschappelijke delen in te dienen tot de nodige wijzigingen zijn doorgevoerd. Er is een overgangsmaatregel die voorziet dat alle facturen voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen door de vereniging van mede-eigenaars (VME) of een andere investeerder kunnen worden ingediend als ze dateren vanaf 1 juli 2020 en dit tot één jaar nadat de wijzigingen in de aanvraagprocedure van kracht gaan. De geldigheid van twee jaar voor facturen is in deze overgangsperiode dus niet van toepassing.

Extra premie asbestverwijdering verlengd

De extra premie van acht euro per vierkante meter voor asbestverwijdering in combinatie met muurisolatie (residentiële en niet residentiële gebouwen) of dakisolatie (niet-residentiële gebouwen) wordt in 2024 verlengd. Aanvragen kunnen worden ingediend tot eind 2025 in plaats van alleen facturen tot het einde van 2023. Facturen opgemaakt in 2024 en 2025 komen dus ook in aanmerking voor de premie op voorwaarde dat de aanvraag tijdig wordt ingediend. Voor dakisolatie in combinatie met asbestverwijdering in residentiële gebouwen is er geen specifieke einddatum vastgelegd.

Zonnepanelen en zonneboiler worden duurder

Sinds 1 april 2022 gold er een gunstig btw-tarief van 6% voor zonnepanelen en zonneboilers. Die maatregel werd ingevoerd om zoveel mogelijk gezinnen aan te moedigen om deel te nemen aan de energietransitie. Investeer je in zonnepanelen en/of een zonneboiler in 2024? Dan betaal je 21% btw en niet meer 6% btw zoals voordien, tenzij je woning ouder is dan tien jaar. Voor oudere woningen blijft het verlaagde tarief van 6% btw bestaan. 

Ook de premie voor de aankoop van zonnepanelen valt volledig weg in Vlaanderen. Alleen zonnepanelen met een datum van indienstname (= keuringsdatum) tot en met 31 december 2023 komen nog in aanmerking voor een premie, die maximaal 750 euro bedraagt.

Voor de installatie van warmtepompen blijft het verlaagde btw-tarief van 6% wel nog een jaar lange geldig, ongeacht de ouderdom van de woning.

Investeren in hernieuwbare energie blijft sowieso zeker nog interessant voor je portemonnee. De installatie van zonnepanelen of een zonneboiler verdient zichzelf na enkele jaren terug.

(VER)KOPEN

Meeneembaarheid registratierechten verdwijnt

De meeneembaarheid van de registratierechten is sinds 1 januari 2024 definitief verleden tijd. Voordien konden kopers kiezen tussen het 3%-tarief zonder de meeneembaarheid of het oude 6%-tarief met de meeneembaarheid. Om nog van dit keuzerecht te kunnen genieten moet de authentieke akte in 2023 verleden zijn geworden. Vanaf 1 januari 2024 is enkel nog het 3%-tarief mogelijk en kan je dus niet meer kiezen.

Verhoging van registratierechten bij erfpacht of opstal

De registratierechten op erfpacht en opstal zijn sinds 1 januari 2024 opgetrokken van twee naar vijf procent. Erfpacht houdt in dat iemand het volle genot heeft van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. Een recht van opstal betekent dat iemand het recht heeft om gebouwen of beplantingen te bezitten op de grond van iemand anders.  

De registratierechten zijn verschuldigd op het totaal van wat de erfpachter/opstalhouder betaalt gedurende de volledige duurtijd van het recht. De belastingverhoging is substantieel. Ze zal doorwegen, zeker wanneer rechten van erfpacht en opstal gebruikt worden in vastgoedconstructies door promotoren, maar ook bijvoorbeeld bij opstal- of erfpachtconstructies bij de plaatsing van individuele zonnepanelen op appartementsgebouwen.

Het nieuwe tarief is van toepassing op

• alle onderhandse akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024
• alle authentieke akten van vestiging en overdracht ondertekend op of na 1 januari 2024 wanneer die niet zijn voorafgegaan door een onderhands document met een vroegere ondertekeningsdatum. Dus: als een authentieke akte vanaf 1 januari 2024 wordt ondertekend maar de betrokkenen kunnen een onderhands document voorleggen met een vroegere datum, dan blijven zij genieten van 2%.

Fiscaal voordeel tweede woning valt weg

Sinds 1 januari 2024 is er geen belastingvoordeel meer voor wie een tweede woning koopt, bouwt of renoveert. Het ging om een fiscaal voordeel op kapitaalsaflossingen van hypothecaire leningen voor niet-eigen woningen, zoals een tweede verblijf of een woning die verhuurd wordt. Deze belastingvermindering bedroeg 30% op een maximaal bedrag van 2.530 euro, goed voor een voordeel van ongeveer 700 euro per jaar. 

De nieuwe regeling geldt voor alle nieuwe leningen die worden aangegaan sinds 1 januari 2024. Heb je een lening die liep op 31 december 2023, dan kan je nog steeds van het fiscale voordeel genieten.

Lagere dossierkosten bij afsluiten lening

Het afsluiten van een hypothecaire lening (woonlening) brengt heel wat extra kosten met zich mee, zoals notariskosten, dossierkosten, schuldsaldoverzekering, …  Sinds 2017 geldt een maximumbedrag van 500 euro voor dossierkosten. De meeste banken rekenen ook die maximumsom aan, maar in tijden van online dienstverlening is dat bedrag achterhaald. 

Sinds 1 januari 2024 mogen banken nog maximaal 350 euro aan dossierkosten aanrekenen bij het afsluiten van een hypothecaire lening. Voor een overbruggingskrediet blijft de maximale kostprijs 300 euro. Voor de combinatie van een hypothecair en overbruggingskrediet gaat het om maximaal 650 euro (voorheen 800 euro). Ga je voor een herfinanciering naar de bank, dan dalen de dossierkosten van 250 naar 175 euro.

(VER)HUREN

Opnieuw volledige indexatie huurprijs van slecht geïsoleerde woningen

Sinds oktober 2023 mag de huurprijs van slecht geïsoleerde woningen weer stijgen. De Vlaamse regering verbood eigenaars van huurwoningen met energielabel D, E of F voordien tijdelijk om de huurprijs (al dan niet volledig) te indexeren. Dat was een steunmaatregel voor huurders die met torenhoge energiekosten te maken kregen. Maar nu mogen huurprijzen van woningen met een slecht energielabel dus weer volledig geïndexeerd worden.

WONEN

Elektriciteit wordt duurder

In 2024 zullen we meer betalen voor onze elektriciteit. De distributienettarieven zullen in 2024 met zo’n acht procent stijgen. Deze tarieven zijn de vergoeding voor het transport van stroom en aardgas naar je huis. De kosten worden berekend op basis van het verbruik en de regio waar je woont. De elektriciteitsfactuur zal gemiddeld 27 euro duurder worden, de aardgasfactuur gemiddeld 18 euro. In totaal zal een gemiddeld gezin volgend jaar dus 45 euro extra moeten betalen voor energie.

Daarnaast gaat Elia, de beheerder van het hoogspanningsnet in België, de komende jaren 6,4 miljard euro investeren in het stroomnet. Dit om tegemoet te komen aan de toenemende elektrificatie (meer warmtepompen, meer elektrische wagens, …). Maar die investeringen rekenen ze dus wel deels door aan de consument via de transmissiekosten. Deze kosten bedragen momenteel ongeveer drie procent van de totale factuur, zo’n 40 euro op jaarbasis. Tussen 2024 en 2027 zullen deze kosten met 77% toenemen, waardoor er tegen het einde van 2027 in totaal 40 euro bij zal komen op de factuur. De grootste stijging zullen we in 2025 voelen.

KOMT ER NOG AAN…

Invoering van een sociaaltariefpremie appartementsgebouwen

In appartementsgebouwen worden syndici vaak geconfronteerd met het probleem dat bewoners van een collectief verwarmd gebouw niet kunnen genieten van het sociaal tarief voor energie. Dat leidt soms tot schrijnende financiële situaties voor deze gezinnen. Met dit wetsontwerp willen de indieners een sociaaltariefpremie voor aardgas, elektriciteit en warmte invoeren voor bewoners in een appartementsgebouw die anders uit de boot vallen. Het parlementaire traject is nog lopende. De vooropgestelde inwerkingtreding is momenteel voorzien voor 1 juli 2024.

Vrijwilligerswerk VME appartementsgebouwen

Er is momenteel een wetsvoorstel lopende dat als doel heeft om de rechten beter te beschermen van vrijwilligers die zich inspannen voor het gemeenschappelijke goed in een vereniging van mede-eigendom (VME). Met dit voorstel willen de indieners de bestaande drempels wegnemen die een engagement van de mede-eigenaars in de weg staan, waaronder hinderpalen inzake sociale zekerheid, het verzekeren van de vrijwilligers en de fiscale behandeling van een vrijwilligersvergoeding. Het parlementaire traject rond het voorstel is nog lopende.

Vlottere opzeg woningverzekering

Een nieuwe wet maakt het binnenkort makkelijker om je woningverzekering op te zeggen. Wellicht zal de nieuwe wetgeving ingaan op 1 oktober 2024. Vanaf dan zal je het verzekeringscontract te allen tijde kunnen opzeggen, zodra het eerste contractjaar is verstreken. Nu moet dat nog drie maanden voor de vervaldag gebeuren. Doe je dat niet, dan wordt het contract meteen weer voor een jaar stilzwijgend verlengd. Voor contracten die nog in hun eerste jaar zitten, zal een opzegtermijn van twee maanden gelden. Al de verzekeraar zelf opzegt, moet een termijn van drie maanden worden gerespecteerd. Met de nieuwe regeling hoopt de overheid meer concurrentie en lagere prijzen in de hand te werken. Daarnaast zal opzeggen ook kosteloos worden. Dit zal niet langer via aangetekend schrijven moeten, maar zal ook digitaal kunnen bijvoorbeeld via Itsme.

*32 centrumsteden: Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Noode, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst