Kan een vereniging van mede-eigenaars ontbonden worden?

De vereniging van mede-eigenaars of VME is een rechtspersoon waarin alle individuele mede-eigenaars van een appartementsgebouw zijn verenigd en worden vertegenwoordigd. De wet voorziet drie gevallen waarin de vereniging kan worden ontbonden.

1. Ontbinding van rechtswege

Wanneer alle appartementen in handen komen van één eigenaar en er dus geen mede-eigendom meer is, is de vereniging van mede-eigenaars van rechtswege ontbonden. Dit is ook zo wanneer het volledige gebouw onteigend zou worden. In dit geval zal het gebouw worden overgedragen aan de onteigenende overheid en worden alle appartementen dus eigendom van één en dezelfde eigenaar.

Het kan ook dat de vereniging van mede-eigenaars zelf beslist om gebruik te maken van de mogelijkheid om niet onderworpen te blijven aan het appartementsrecht of de wet op de mede-eigendom. Er kan immers van de regels worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dit rechtvaardigt en op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee instemmen. Dit laatste dient te gebeuren in een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.

2. Ontbinding door besluit van de algemene vergadering

De algemene vergadering van mede-eigenaars kan ook bij éénparigheid van stemmen besluiten tot ontbinding van de vereniging. Deze beslissing moet wel bij authentieke akte worden vastgesteld.

De éénparigheid van stemmen houdt in dat alle mede-eigenaars van het gebouw akkoord moeten gaan, niet enkel de mede-eigenaars die aanwezig zijn of geldig vertegenwoordigd zijn op de algemene vergadering. Stel dat niet alle mede-eigenaars aanwezig zijn en er dus geen éénparigheid van stemmen kan worden bekomen, dan komt er nieuwe algemene vergadering bijeen. Dit na een termijn van minstens dertig dagen.

De ontbinding van een VME brengt een wijziging aan de statuten van het gebouw met zich mee die in een authentieke akte moet worden vastgelegd.

3. Gerechtelijke ontbinding

Tot slot kan de VME ook worden ontbonden door een gerechtelijke beslissing. Iedere belanghebbende – mede-eigenaar maar ook een derde – kan immers bij de bevoegde vrederechter de ontbinding vragen. Hiervoor moet hij wel een gegronde reden kunnen inroepen.

Maar wanneer is een reden gegrond? Het criterium hier lijkt dat het voortbestaan van de vereniging in gevaar moet zijn. Een onbetaalde schuldeiser komt hiervoor niet in aanmerking. Wat komt wel in aanmerking? Disfuncties binnen de mede-eigendom, het gebrek aan gemene delen, … waardoor er van een mede-eigendom wezenlijk geen sprake meer is en het dus verantwoord is om de VME te doen ontbinden.