De gesplitste aankoop

Gesplitste aankoop onroerend goed

De gesplitste aankoop is een slimme manier om je erfenis op voorhand te regelen, de zogenaamde successieplanning. Het werkt zo: iemand koopt een huis om in te wonen of te verhuren (vruchtgebruik), terwijl een ander de eigendom krijgt (blote eigendom). De kinderen betalen de blote eigendom meestal met het vooraf door de ouders geschonken geld.

• Meestal zijn het de ouders die het vruchtgebruik verkrijgen, en hun kinderen worden dan (blote) eigenaar.
• De ouders innen de huurinkomsten of blijven in het huis of appartement wonen. Of het kan dienen als tweede verblijf voor de ouders.
• Na het overlijden van de langstlevende ouder worden de kinderen volle eigenaar. Als het overlijden binnen drie jaar na de schenking plaatsvindt zonder dat er schenkbelasting is betaald, dan geldt toch de erfbelasting.

Een gesplitste aankoop is ook interessant wanneer je als ouder kleiner gaat wonen. Dan kan je je kinderen al betrekken bij de aankoop van de nieuwe woning.

Hoe kan je samen met je kinderen vastgoed kopen?

Wanneer je als ouder de blote eigendom aan je kind(eren) wilt schenken, kan je als vruchtgebruiker eerst het benodigde kapitaal schenken aan de toekomstige blote eigenaars.

Vroeger moest je als ouder het geld voor de blote eigendom geregistreerd schenken aan je kinderen voor de aankoop van het pand. Nu accepteert de Vlaamse belastingdienst ook niet-geregistreerde schenkingen als bewijs om erfbelasting te vermijden bij een gesplitste aankoop. De schenking moet echter plaatsvinden voor het verlijden van de authentieke akte in Vlaanderen. In Wallonië en Brussel moet dit voor het compromis, indien er een voorschot dient te worden betaald.

Belangrijk: Als de schenker overlijdt binnen drie jaar na de schenking en er is geen schenkbelasting betaald, moet er toch erfbelasting worden betaald. Dit is een belangrijke regel om rekening mee te houden bij gesplitste aankopen. In Wallonië geldt zelfs 5 jaar na de transactie. De Vlaamse regering onder leiding van minister-president Diependaele heeft ook aangekondigd om het op te trekken naar 5 jaar.

Voorwaarden schenking voor de gesplitste aankoop:

1. Schenking via notariële akte, onderhandse schenking (aangetekend) of (niet-geregistreerde) bankgift.
   • Let op: als je geen schenkbelasting betaalt (niet-geregistreerd) en binnen drie jaar overlijdt, dan moet er erfbelasting worden betaald.
2. De schenking moet plaatsvinden voor de aankoop van de woning (verlijden notariële akte), waarbij elk kind zijn of haar aandeel betaalt.
3. Schenking aan de kinderen in Vlaanderen vóór de notariële akte. In Brussel en Wallonië moet je schenken met voorschot vóór het compromis, en zonder voorschot vóór de notariële akte.

Als de vruchtgebruiker na de gesplitste aankoop verhuist naar een ander gewest, kan dit fiscale gevolgen hebben. De voorafgaande schenking moet namelijk voldoen aan de voorwaarden van het nieuwe gewest.

Voorbeeld gesplitste aankoop tweede verblijf

Een koppel met twee kinderen wil een tweede verblijf aan de kust kopen. Omdat ze zelf nog van dit tweede verblijf willen genieten, maar ook willen voorzien in de toekomst van hun kinderen, kiezen ze voor een gesplitste aankoop. Het appartement aan zee heeft een totale waarde van €320.000.

• De ouders: Zij verwerven het vruchtgebruik. Dit betekent dat zij, zolang ze leven, het recht hebben om in het appartement te wonen, het te verhuren of er op een andere manier van te genieten. Het vruchtgebruik wordt gewaardeerd op ongeveer €110.000.
• De kinderen: Zij worden de blote eigenaars. Dit betekent dat zij juridisch eigenaar zijn van het appartement, maar zolang de ouders leven, kunnen zij er niet over beschikken. Het aandeel van de blote eigendom wordt op €210.000 geschat.

Gesplitste aankoop en registratierechten

Je betaalt bij nieuwbouw het btw-tarief van 21% voor alle partijen voor hun deel.

Bij een bestaande woning betaal je 12% registratierechten, verdeeld over:

• De vruchtgebruiker: 12% op de waarde van het vruchtgebruik.
• De blote eigenaar: 12% zonder voordeeltarief, omdat het geen volle eigendom betreft. Wanneer de kinderen niet over eigen middelen beschikken, moeten de ouders rekening houden met deze aankoopkosten bij het schenken.

Kunnen je kinderen (blote eigendom) het 3% tarief nog gebruiken na een gesplitste aankoop?

Ja, je kinderen komen nog steeds in aanmerking voor het verlaagde registratierecht van 3% na een gesplitste aankoop, waarbij jij het vruchtgebruik en je kinderen de blote eigendom verwerven in Vlaanderen. Dit verlaagde tarief is van toepassing op de aankoop van de enige eigen woning, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan:

1. Aankoop van de enige eigen woning.
2. Inschrijving in het bevolkingsregister.
3. Volle eigendom: de aankoop moet betrekking hebben op de volle eigendom van de woning.

Als je kinderen aan deze voorwaarden voldoen, kunnen ze genieten van het verlaagde tarief van 3% bij de aankoop van hun eigen woning, zelfs na een gesplitste aankoop.

Berekening vruchtgebruik bij gesplitste aankoop

Het is geen gemakkelijke opgave om de waarde van het vruchtgebruik te bepalen bij een gesplitste aankoop. Je hebt deze waarde nodig om de schenkbelasting te berekenen. De waarde hangt af van verschillende factoren:

• Totale aankoopprijs van het pand.
• Levensverwachting van de jongste vruchtgebruiker: hoe ouder, hoe korter het gebruik.
• Rendement van de woning: hoe hoger de huurinkomsten (inclusief indexering), hoe hoger de waarde.
• Waarde van de woning op basis van type, locatie en staat van het pand.
• De rentevoet en inflatie hebben ook invloed op de waardebepaling.

Er zijn verschillende berekenmethodes, maar de meest gebruikte is gebaseerd op tabellen van artikel 745sexies van het Burgerlijk Wetboek. Deze tabellen geven een schatting van de levensverwachting per geslacht en leeftijd, en berekenen op basis daarvan de waarde van het vruchtgebruik.

Voorbeeld schenkbelasting gesplitste aankoop

Een fictief voorbeeld met geschatte waarden:

Een man van 77 en een vrouw van 69 kopen gesplitst met hun dochter een appartement van €350.000. Op basis van de VCF-tabel wordt het vruchtgebruik (voor een man van 77 en een vrouw van 69) geschat op 25% van de waarde. Parameters voor de berekening zijn:

• De vrouw heeft op basis van sterftetabellen een levensverwachting van bijvoorbeeld 18 jaar.
• De huurwaarde van het appartement is €1.000 per maand, met een indexering van de huurinkomsten. Twee maanden huur worden als kosten verrekend.
• De inflatie bedraagt 1,5%.

Wanneer de ouders kiezen voor zekerheid en de schenking registreren, geeft dit de volgende schenkbelasting:

• Bij gebruik van de VCF-tabel moeten ze bijvoorbeeld €262.500 schenken (75% van €350.000) en daarover €7.875 schenkbelasting betalen. Degene die de schenking ontvangt betaalt de schenkbelasting.

Wanneer je geen schenkbelasting betaalt en de vruchtgebruiker overlijdt binnen drie jaar (in Wallonië binnen vijf jaar), moet je hogere erfbelasting betalen.