Sleutel-op-de-deur bouwen of woning op plan kopen? De wet Breyne beschermt je

Wat is de wet Breyne?

De wet Breyne, genoemd naar voormalig minister van Consumentenzaken Henri Breyne, werd in 1971 in het leven geroepen om kopers te beschermen bij de aankoop van sleutel-op-deur woningen en woningen op plan. 

De wet bepaalt wat de overeenkomst met de aannemer of promotor moet bevatten inzake bouwvergunning, prijs, betalingsmodaliteiten, financiering, bouwvoorwaarden, … Zo stelt de wet dat de koper alleen moet betalen voor werken die daadwerkelijk zijn gerealiseerd, en legt ze de aannemer of promotor een waarborg op.

De wet Breyne is van dwingend recht. Dat betekent dat je er niet van kan afwijken.

Wanneer is de wet Breyne van toepassing?

De wet Breyne is van toepassing op een huis of appartement op plan, een sleutel-op-de-deurcontract en een aannemingscontract voor bouwwerkzaamheden. Het gaat om vastgoedtransacties waarbij een professionele verkoper betrokken is, zoals een projectontwikkelaar of aannemer. 

De wet Breyne kan ook van toepassing zijn op de verkoop van een bestaand huis of appartement. Dit is het geval wanneer de verkoper de woning uitbreidt of verbouwt. De totale prijs van de werken moet dan minstens 80% van de verkoopprijs en meer dan 18.600 euro bedragen.

Betalingsmodaliteiten volgens de wet Breyne

Volgens de wet mag slechts een voorschot van 5% van de totale prijs worden gevraagd bij het afsluiten van de overeenkomst. Bij het verlijden van de authentieke akte zal de prijs van de grond doorgerekend worden en een mogelijk deel van de reeds uitgevoerde werken. Voor deze werken moet de architect zijn goedkeuring geven en een attest afleveren van het percentage van de werken. 

Vervolgens kan er na de authentieke akte gefactureerd worden volgens de vooruitgang van de werken. Hiervoor is geen attest van de architect nodig.

Welke waarborgen zijn er voor de koper?

De aannemer of promotor is verplicht een waarborg te voorzien in het voordeel van de koper. Deze waarborg vormt een garantie voor de koper dat, indien bijvoorbeeld de aannemer of promotor failliet zou gaan, hij of zij toch zijn aangekochte woning afgewerkt zal zien. 

• Een erkende aannemer moet een borgsom ten bedrage van 5% van de totale prijs plaatsen bij de Deposito- en Consignatiekas.
• Een niet-erkende aannemer moet een waarborg verstrekken die ervoor zorgt dat ofwel de voltooiing van de woning verzekerd is (voltooiingswaarborg) of bij ontbinding van de overeenkomst wegens niet-voltooiing de terugbetaling van de gestorte betalingen wordt gegarandeerd (terugbetalingswaarborg).

Voorlopige en definitieve oplevering

De wet Breyne voorziet in twee opleveringen: een voorlopige en definitieve oplevering. 

• De voorlopige oplevering geldt als eindpunt van de bouwwerken. Vanaf dan kan de koper over de woning beschikken en deze gebruiken. Bij deze voorlopige oplevering worden de duidelijke gebreken opgelijst. Deze moeten dan hersteld of afgewerkt worden. Na deze voorlopige oplevering zullen geen andere zichtbare gebreken meer hersteld of afgewerkt worden door de aannemer of promotor.
• De definitieve oplevering vindt plaats ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering. De wetgever voorziet in deze bijkomende oplevering na het voorbijgaan van een volledig jaar om meer structurele mankementen tot uiting te kunnen laten komen.

10-jarige aansprakelijkheid

Na deze definitieve oplevering worden alle afgesloten waarborgen vrijgegeven, omdat deze definitieve oplevering geldt als theoretisch eindpunt van het contract tussen koper en verkoper. Wel blijft de aannemer of promotor gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek – zichtbaar of verborgen – dat de stabiliteit of de stevigheid van de woning aantast.

Tip!
Meer weten over de wet Breyne, en vooral over je rechten en plichten? De vastgoedmakelaar kan je hierover verder informeren. Zorg in elk geval dat je goed op de hoogte bent, alvorens een dergelijke overeenkomst aan te gaan. Vind je makelaar op Spotto.