Moet ik meerwaardebelasting betalen bij de verkoop van vastgoed?

Wat is meerwaardebelasting?

Meerwaardebelasting is de belasting die je betaalt op het verschil tussen de aankoopprijs en verkoopprijs van een onroerend goed – kortom, de belasting op de meerwaarde of winst die je maakt bij de verkoop van vastgoed.

Wanneer moet je meerwaardebelasting betalen?

Of je meerwaardebelasting moet betalen, hangt af van je situatie: ben je een particulier of een professioneel vastgoedinvesteerder?

• Professioneel vastgoedinvesteerder. Als je professioneel in vastgoed belegt, moet je via de personenbelasting altijd belasting betalen op je winst. De fiscus beschouwt dit namelijk als beroepsinkomen. Deze inkomsten worden belast volgens de normale tarieven in de personenbelasting (tot 50%).
• Particuliere verkoper. Verkoop je als particulier een woning, dan moet je in bepaalde gevallen wel meerwaardebelasting betalen, in andere niet. Je leest hieronder wanneer je als particuliere verkoper meerwaardebelasting betaalt.

Wanneer betaal je meerwaardebelasting?

• De woning is geen hoofdverblijfplaats, met andere woorden: het gaat niet om de gezinswoning.

Verkoop je een woning waarin je zelf niet woont binnen de vijf jaar na aankoop, dan wordt die verkoop belast op de meerwaarde die je hebt gecreëerd. Dit geldt voor een tweede verblijf of opbrengsteigendom. De termijn van vijf jaar wordt berekend op basis van de data van de authentieke akte van aan- en verkoop. Bij een nieuwbouwwoning start de termijn van vijf jaar vanaf de eerste ingebruikname of verhuur.

Verkoop je na vijf jaar? Dan is de meerwaarde belastingvrij.

• De woning werd geschonken.

Bij een geschonken woning geldt de meerwaardebelasting alleen als:

- de schenker het huis minder dan vijf jaar voor de nieuwe verkoop heeft gekocht.
- én jij de woning binnen drie jaar na de schenking verkoopt.

Wanneer betaal je geen meerwaardebelasting?

• De woning is je hoofdverblijfplaats.

Verkoop je je eigen gezinswoning – waar je zelf woont – dan betaal je geen meerwaardebelasting. Ook niet als je binnen vijf jaar na ingebruikname met winst verkoopt.

Let wel op: voor een belastingvrije verkoop volstaat het niet om je enkele dagen of weken laten domiciliëren . Je moet minstens twaalf maanden ononderbroken in de woning gedomicilieerd zijn en er effectief hebben gewoond. Minstens zes maanden daarvan moeten binnen de periode van twaalf maanden voor de verkoop vallen.

• De woning werd geërfd.

Bij een geërfde woning hoef je geen meerwaardebelasting te betalen, ongeacht wanneer je de woning verkoopt na het overlijden van de erflater. Let op: bij een erfenis betaal je wel successierechten.

• De woning behoort toe aan minderjarigen.

Wanneer een woning toebehoort aan minderjarigen, is de verkoop vrijgesteld van meerwaardebelasting.

• De woning wordt onteigend.

Bij een onteigening ben je eveneens vrijgesteld van meerwaardebelasting, omdat de verkoop niet vrijwillig gebeurt.

Meerwaardebelasting bij bouwgrond

Voor de verkoop van bouwgrond gelden deze regels:

• Binnen vijf jaar na aankoop: 33% belasting op de meerwaarde
• Tussen vijf en acht jaar na aankoop: 16,5% belasting op de meerwaarde
• Na acht jaar: geen belasting meer op de meerwaarde

Staat er een gebouw op de bouwgrond? Dan moeten de bouwwerken binnen vijf jaar na de aankoop van de grond zijn gestart. Het gebouw moet worden verkocht binnen vijf jaar na de eerste ingebruikname of verhuur.

Hoe meerwaardebelasting berekenen?

De meerwaardebelasting bedraagt 16,5% op het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs, te verhogen met de gemeentebelasting. Je mag echter beide prijzen corrigeren.

• De aankoopprijs mag je vermeerderen met

- een forfaitair kostenpercentage van 25%
- 5% per volledig jaar sinds de aankoop of verkrijging van de woning
- kosten van verbouwingen uitgevoerd door een erkend aannemer

• De verkoopprijs mag je verminderen met
  - verkoopkosten: kosten die je voor de verkoop hebt gemaakt, zoals het ereloon van de vastgoedmakelaar en publiciteitskosten

Een voorbeeld. Vijf jaar geleden kocht je een woning voor €200.000 en je verkoopt de woning voor €400.000. Je zou denken dat je 16,5% betaalt op je winst van 200.000, wat overeenkomt met 33.000. Maar dat is niet correct.

Laten we even de berekening maken. 200.000

• plus 25% forfaitair kostenpercentage = 50.000
• plus 5*5% = 25% = 50.000
• plus de kosten van de verbouwingen door erkend aannemer = 35.000

= 335.000

Je verkoopt de woning via een makelaar en betaalt 3% verkoopkosten, ofwel 12.000 euro.

400.000 - 12.000 - 335.000 = 53.000, en het is op die €53.000 dat je meerwaardebelasting betaalt. En dat is dus slechts €8.745.

Door deze correcties valt het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs – en dus ook de belasting – vaak lager uit dan verwacht. Het loont dus zeker de moeite om dit uit te rekenen bij de verkoop van een woning.