Kan je nog in je huis blijven nadat het verkocht is?

Het gebeurt wel vaker dat verkopers wat langer in hun verkochte huis willen blijven. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer hun nieuwbouwwoning nog niet is afgewerkt, of omdat werken in hun nieuwe woning vertraging hebben opgelopen. In principe kan je wel nog in je huis blijven nadat het verkocht is, maar hier is geen wettelijk kader voor voorzien. Dus daarom is het heel belangrijk om hierover duidelijke afspraken op te nemen in de voorlopige verkoopovereenkomst (compromis) en de notariële akte van aankoop. 

Bezetting in plaats van huur

Koper en verkoper hebben de vrijheid om hier zelf afspraken over te maken. Het is belangrijk om dan te spreken over tijdelijke bezetting en niet over huur. Want in dat laatste geval gelden de dwingende bepalingen van de woninghuurwet en dat houdt bepaalde beperkingen en verplichtingen in die nadelig kunnen zijn voor koper of verkoper. 

Als koper en verkoper wil je vooral een flexibele oplossing om een tijdelijke situatie te overbruggen. Men spreekt ook wel over ‘bezetting ter bede’, een tijdelijk contract in afwachting van de definitieve bestemming van het goed. De woning wordt dan tijdelijk en voorlopig door iemand gebruikt zonder dat dit gebruik onder de strenge regels van de huurwetgeving valt.

Kosteloos gebruiksrecht of vergoeding

De koper van je huis kan je een tijdelijk gebruiksrecht geven. Dit kan kosteloos of mits betaling worden toegekend.  

• Is het gebruiksrecht gratis, dan wordt het voordeel dat hiermee aan de verkoper wordt geboden meegenomen in de onderhandelingen over de aankoopprijs. De fiscus gaat ervan uit dat dit voordeel in mindering wordt gebracht van de aankoopprijs. Daarom is het belangrijk om weten dat de koper in dit geval verkooprechten (registratierechten) moet betalen op de pro fisco geschatte huurwaarde.
• De koper kan ook een vergoeding vragen voor het gebruik van de woning. De grootte hiervan kan vrij worden bepaald, maar ligt meestal in lijn met de huurprijs van gelijkaardige woningen in de buurt. Deze bezettingsvergoeding wordt bij de koper wel belast in de personenbelasting, net zoals bij gewone huurinkomsten.

Plaatsbeschrijving

Als verkoper ben je verplicht om tijdens de tijdelijke bezetting de woning als goede huisvader te gebruiken. Op het einde moet je de woning afleveren aan de koper in de staat waarin ze zich bevond bij het sluiten van de verkoop. Dit principe steunt op de leveringsplicht van de verkoper.

Om die reden is het aangeraden om een plaatsbeschrijving op te stellen, waarin staat beschreven wat de precieze staat van de woning was bij het verlijden van de authentieke akte. Ook wordt in de akte best een regeling opgenomen over wie welke kosten en lasten moet dragen tijdens de tijdelijke bezetting. Zo kan je ook duidelijke afspraken maken over wie de kost moet dragen voor bepaalde herstellingen. 

Termijn

In de akte wordt ten slotte bepaald tegen welke datum je als verkoper de woning uiterlijk moet verlaten. Als die termijn verstrijkt, is er een automatische stopzetting van de overeenkomst. Verlaat je als verkoper de woning niet vrijwillig, dan kan de koper zich met de akte tot de gerechtsdeurwaarder richten om je te laten uitzetten.

Tip!
Verkoop je je woning via een vastgoedmakelaar, dan zal hij ervoor zorgen dat hierover de nodige duidelijke afspraken zijn opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis). Vind je makelaar op Spotto.